10 Tipps für Verkäufer

Wenn Sie jemanden fragen, der jemals versucht hat, sein Haus selbst zu veräußern, werden Sie erfahren, dass von dem Moment an, wo das „Haus von Privat zu verkaufen“-Schild aufgestellt wurde, pausenlos das Telefon klingelte. Aufgrund der vielen Dinge, die beim Hausverkauf beachtet werden müssen, werden Ihnen die meisten privaten Verkäufer bestätigen, dass ein solches Vorhaben eine große Herausforderung darstellt.

1. Die richtige Preiseinschätzung

Immobilien sind sehr individuell. Das macht es schwer, ihren Wert zu bestimmen. Beim Verkauf von Bestandsimmobilien richtet sich der erzielbare Preis allein nach der Nachfrage am Markt, und die kann zwischen verschiedenen Lagen, verschiedenen Bauarten und dem Zeitpunkt des Verkaufes sehr unterschiedlich sein.

Den richtigen Angebotspreis festzulegen ist einer der wichtigsten Punkte in der Vorbereitung des Immobilienverkaufes. Liegt der Preis zu niedrig, verschenken Sie Geld. Liegt Ihre Vorstellung zu hoch, verprellen Sie Kaufinteressenten. Eine ausführliche Marktanalyse ist hier unerlässlich! Orientieren Sie sich an den Angeboten der Konkurrenz, holen Sie Daten über bereits verkaufte Objekte ein und vergleichen Sie genau.

2. Vorbereitung Ihrer Immobilie

Der erste Eindruck ist der Entscheidende. Stellen Sie sicher, dass Ihr Haus ein positives Bild abgibt, indem Sie auf die Details achten und es mit den objektiven Augen eines Käufers sehen. Berücksichtigen Sie dabei erforderliche Sanierungsmaßnahmen und Reparaturen, ein Kaufinteressent tut dies auch. Es liegt bei Ihnen, Ihr Haus im Wettbewerb bestmöglich zu präsentieren. Gestalten Sie Ihr Exposé aufwendig und professionell, machen Sie ansprechende Fotos, auch im Weitwinkelformat, um Ihren Interessenten einen aussagekräftigen Eindruck zu vermitteln. Auch der Begleittext ist extrem wichtig für denjenigen, der Ihr Haus kennen lernen will. Nehmen Sie sich daher ausreichend Zeit und fertigen Sie hochwertige Exposés an, um Ihre Interessenten zu beeindrucken.

3. Seien Sie jederzeit erreichbar

Der Immobilienmarkt bietet Interessenten derzeit eine große Auswahl an Angeboten! Ein Interessent wird nicht zehn Mal versuchen, Sie zu erreichen, sondern wendet sich anderen Anbietern zu, wenn er immer nur Ihren Anrufbeantworter ans Telefon bekommt. Stellen Sie daher sicher, dass Interessenten Sie jederzeit erreichen können! 

4. Halten Sie sämtliche Unterlagen parat

Der Kaufinteressent möchte sich natürlich genau über Ihre Immobilie informieren, bevor er sich zum Kauf entschließt. Stellen Sie also sicher, dass Sie alle nötigen Unterlagen bereit halten, um keine Auskunft schuldig zu bleiben! Besteht für Ihr Grundstück eine Grunddienstbarkeit gegenüber den Nachbarn? Oder haben Sie eine im Grundbuch eingetragene Baulast, die auf Ihrem Haus liegt? Solche Fragen müssen Sie unbedingt vor der Vermarktung Ihrer Immobilie klären, denn gerade in dem Bereich „Baulasten“ herrscht bei vielen Eigentümern eine große Unkenntnis. Die kann im Extremfall dazu führen, dass der Verkauf in letzter Minute platzt, nämlich dann, wenn die hier genannten Verpflichtungen gegenüber den Nachbarn oder der öffentlichen Hand erst während des Notartermins ans Licht kommen. Prüfen Sie das Bauregister sowie das Grundbuch sorgfältig auf solche Eintragungen und fertigen Sie aussagekräftige Dokumente für Ihre Verkaufsunterlagen an.

5. Qualifizieren Sie Ihre Interessenten

Vergeuden Sie keine Zeit damit, Leuten Ihr Haus zu zeigen, die es sich ohnehin nicht leisten können. Erkundigen Sie sich vor dem Hintergrund der Arbeitsplatzsicherheit, Einkommen, Schulden, Verpflichtungen und Kreditwürdigkeit nach dem finanziellen Hintergrund des Interessenten sowie nach seinen individuellen Kaufkriterien. Doch Vorsicht: Geben Sie nicht zu detaillierte Informationen heraus, denn es gibt durchaus Menschen, die sich nur als Interessenten ausgeben, um die Zeiten herauszufinden, in denen Sie nicht zuhause sind, um dann in aller Seelenruhe Ihr Haus „auszuräumen“. Natürlich ist es alles andere als einfach, schon am Telefon herauszufinden, was der Anrufer wirklich von Ihnen will. Überlegen Sie sich daher gut, wem Sie Ihre Adresse oder detaillierte Objektdaten geben – schließlich kennen Sie die Person nicht. Wohlüberlegte Fragen sollten Ihnen dabei helfen, schon im Vorfeld „die Spreu vom Weizen zu trennen“.

6. Seien Sie Finanzierungsexperte!

Je mehr Service Sie Ihrem Kaufinteressent bieten, desto höher sind die Chancen, dass er Ihr Haus auch tatsächlich kauft. Kümmern Sie sich daher auch um mögliche Finanzierungsalternativen, um möglichst vielen Interessenten die Möglichkeit zu geben, Ihr Haus zu erwerben. Sprechen Sie dazu mit unterschiedlichen Finanzierungsexperten und lassen Sie sich verschiedene Angebote durchrechnen. Dieses Wissen wird Ihnen auch dann nützlich sein, wenn Sie die von Ihrem Käufer vorgelegte Finanzierung prüfen und bewerten müssen. Denn schließlich sollten Sie jedes Risiko bei dieser elementaren Frage vermeiden.

7. Verhandlungen mit Interessenten

Viele Details müssen geklärt werden, bevor man einen Verkauf als abgeschlossen bezeichnen kann. Stellen Sie sicher, dass Sie den Kaufvertrag verstehen, damit Sie dessen Inhalt und die Konsequenzen erklären können. Beachten Sie etwaige für den Verkauf erforderliche Ergänzungsänderungen. Solange dies geschieht, kümmern Sie sich um Ihren Käufer, damit dieser nicht das Interesse verliert.

8. Lernen Sie Ihren Käufer kennen

Ihr Ziel während der Verhandlungen muss sein, die Geschwindigkeit und Dauer zu kontrollieren. Versuchen Sie heraus zu finden, welche Motivation Ihren Käufer antreibt. Muss er oder sie schnell umziehen? Hat er/sie genug Geld, um den geforderten Preis zu bezahlen? Ist Ihnen die jeweilige Antwort bekannt, haben Sie in den Verhandlungen einen Vorteil, da Sie bereits vorher wissen, was Sie tun müssen, um Ihr Ziel zu erreichen.

9. Vergessen Sie den Notar (nicht)!

Seriös und solide – das verbinden die meisten Menschen mit einem Notar. Hier sollte man sich doch auch als Verkäufer eines Hauses sicher und gut beraten fühlen, werden Sie denken. Doch weit gefehlt! Denn neben seiner offiziellen Beurkundungs- bzw. Beglaubigungsfunktion erfüllt ein Notar keine weitergehende Vertragsprüfung. Insbesondere ist es nicht die Aufgabe des Juristen, etwaige wirtschaftliche oder finanzielle Nachteile der Verkäuferseite aufzudecken oder anzusprechen. Denn gemäß der Vertragsfreiheit darf auch ein rechtlich nachteiliges Geschäft getätigt werden, sofern es nicht gegen die guten Sitten verstößt. Es gibt also nicht „Ihren“ Notar. Achten Sie daher genau auf den Vertragsentwurf, wenn Sie ihn formulieren: Er sollte juristisch einwandfrei und von der Sache her eindeutig sein – damit Sie im Notartermin keine böse Überraschung erleben.

10. Formulieren Sie den Kaufvertrag richtig!

Einen Kaufvertrag für ein Haus oder eine Wohnung aufzusetzen, gehört sicherlich zu den kniffligsten Aufgaben im Zuge des Verkaufs einer Immobilie. Damit Sie hier keine Fehler machen, die Sie möglicherweise viel Geld kosten, müssen folgende Vereinbarungen auf jeden Fall Inhalt des Vertrags sein: Neben dem Kaufpreis ist das Datum der Zahlung wichtig. Zudem muss der Übergabetermin (Besitzübergang) festgelegt werden. Der Vertrag sollte Regeln bezüglich der Gewährleistung sowie zum Zustand der Immobilie bei der Übergabe beinhalten. Schließlich sollte er auf die eben erwähnten Grunddienstbarkeiten hinweisen, falls solche für Ihre Immobilie bestehen.

 



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